コロナのせいで2020年の確定申告の申告期限が延長されました。
なのでついつい面倒な確定申告の作業を先延ばしにしてしまいがちですが、面倒なことほどサクッと終わらせてしまった方がいいに決まっています。
僕は2020年の2月に3期目の個人の確定申告（妻も物件を持っており、合計6回）と昨年設立した法人の初決算を顧問税理士の指導を受けながら終わらせました。
今回の記事では確定申告でも心理的な面倒さを感じさせる大きな要素である減価償却費の計算の大元になる取得価額の算出方法について説明します。
取得価額とは？
不動産の取得にかかった費用の総額で、これを元に減価償却費をすることになります。
土地と建物別々で算出必要があります。
また、土地は老朽化することがないので減価償却不可です。
減価償却費の計算方法についてはコチラ 目次1 はじめに2 減価償却費とは3 減価償却費の計算方法の基礎知識4 耐用年数について4.1 耐用年数の一部を経過している場合4.2 耐用年数を超えている場合5 自己居住期間分の償却額計算6 確定申 ...
税務署に確認した、自宅を賃貸に出したときの減価償却費の計算方法
取得価額の算出方法
実際の不動産に以下の費用を加えていきます。
内容により、取得価額に必ず含める・含めるか選べる・含めてはいけないものの３種類があります。
１、仲介手数料
２、銀行の融資手数料
３、未経過分清算の建物・土地の固定資産税
１、契約書に貼った収入印紙
２、司法書士の登記費用と登録免許税収入印紙
３、不動産取得税
４、減価償却資産を取得するための借入金の利子(使用を開始するまでの期間に係る部分)
(注) 使用を開始した後の期間に係る借入金の利子は、期間の経過に応じて損金の額に算入します。
１、使用開始後の借入金の利息
[平成31年4月1日現在法令等] 購入した減価償却資産の取得価額には、原則として、その資産の購入代価とその資産を事業の用に供するために直接要した費用が含まれます。また、引取運賃、荷役費、運送保険料、購入手数料、関税などその資産の購入のために要した費用も含まれます。
ただし、次に掲げるような費用については、減価償却資産の取得に関連して支出した費用であっても、取得価額に算入しないことができます。
(1) 次のような租税公課等
イ 不動産取得税又は自動車取得税
ロ 新増設に係る事業所税
ハ 登録免許税その他登記又は登録のために要する費用
(2) 建物の建設等のために行った調査、測量、設計、基礎工事等でその建設計画を変更したことにより不要となったものに係る費用
(3) いったん結んだ減価償却資産の取得に関する契約を解除して、他の減価償却資産を取得することにした場合に支出する違約金
(4) 減価償却資産を取得するための借入金の利子(使用を開始するまでの期間に係る部分)
(注) 使用を開始した後の期間に係る借入金の利子は、期間の経過に応じて損金の額に算入します。
(5) 割賦販売契約などによって購入した減価償却資産の取得価額のうち、契約において購入代価と割賦期間分の利息や売手側の代金回収のための費用等が明らかに区分されている場合のその利息や費用
(法令54、法基通7－3－1の2、7－3－2、7－3－3の2)
なるべく取得原価を大きく取り、減価償却費を多く計上したほうが得なのか、逆がいいのかは人それぞれ状況によって変わります。
例えば、サラリーマン所得があり、不動産所得が多い年ならその年になるべく経費として計上し、税金を押さえたい所です。
その年の不動産所得が赤字なら、サラリーマン所得から源泉徴収されて支払った所得税が確定申告後に還付されます。
（ただし、所得税は累進課税なので、高い税率ゾーンの節税なら意味があっても、5％の低いゾーンなら、減価償却費にして繰り延べたほうがいい）
また、銀行の融資を継続して受けたいなら、不動産所得は黒字で終わらせたいです。
（減価償却費を除いた収支が黒字で、銀行に説明がしっかりできるなら、還付を受けたほうがいいと思います）
逆に所得が低い年に節税してももったいないので、取得価額を大きくして、支出を減価償却費で繰り延べて行くほうが有利になりますが、単年だけで考えず、物件の取得や売却計画、収入とのバランスをみて中期で判断する必要があります。
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