マイホームを買ったのに転勤になった！賃貸に出して家賃収入が入るまでの体験記

はじめまして。
転勤リーマン大家ユキ（40代男　既婚　子供あり）と申します。

本日から、転勤族のサラリーマンが、それでもマイホームを購入し、転勤を機に大家デビュー＆不動産投資を行った結果について、書いていきたいと思います。

まずは1軒目の家を購入後に転勤になり、賃貸に出したあと、無事入居者が付き、初めての家賃収入が入るまでの体験記です。

僕と同じように転勤でマイホームを賃貸に出そうとしている人にはかなり参考になり、イメージが湧くのではないかな？と思います。

記事の内容

マイホーム購入後に転勤の辞令

2016年の話です。少ない収入でしたが、あこがれのマイホームを何とか中古で購入し、僕なりに幸せな生活を送っていました。

転勤族とは言いながらも、10年に1回程度しか無かったため、年齢的にもう転勤ないかもね～くらいの甘い考えでの購入でした。

しかし購入してから2年後、ついに転勤の辞令が出てしまい、どうするかを考えなければいけない事になってしまいました。

単身赴任で行くか？家族で引っ越すか？

家は売るか？貸すか？

貸すにしても、住宅ローンで借りているので、貸す事は出来ないらしいし、もし貸して、銀行にばれたときにどうなるかを検索すると、強制一括返済というガクブル((((；ﾟДﾟ))))モノの内容です。

散々迷った挙句に、色々と調べ、転勤なら貸しても大丈夫そうなので貸す事にしました。

結果から言うと大成功で、この時にこの選択をして非常に良かったと思っています。

マイホームを買ったのに転勤になった！どうすればいい？転勤で自宅を賃貸に出した不動産投資家が教えます。

せっかくマイホームを買ったのに転勤になってしまった。売却したほうがいいのだろうか？賃貸に出してサラリーマン大家としてデビューするのも興味あるけど、住宅ローンだから出来ない？もし、こっそりやって銀行にば ...

ただ、プロレベルの不動産投資家から見ると、

などの専門指標で考えるとあまり良い投資内容では無いのかもしれません。

しかし！僕はプロの不動産投資家ではありません。
ただのサラリーマンです。

物件も投資用に買ったわけではなく、もともと持っていた自宅です。

今後銀行から億単位で融資を引きまくって、物件を買い増し、年間ＣＦ（キャッシュフロー）1,000万円以上とかを狙っているわけではありません。

これだけでも僕的に十分大成功と思った内容

ざっくり試算すると、この転勤によって僕の人生にもたらされる経済効果は＋2,000万円という答えにたどり着きました。

マイホームを賃貸に出す経済効果

つまり、転勤を機会に自宅を貸す事により、僕は2,000万円もらえるのと同じ。
2,000万円の宝くじが当たっと同じ事と解釈しました。

マイホームを買ったのに、転勤なんて最初はとても嫌だなと思ったんですが、この試算をしてから、転勤受ければ2,000万円か・・・悪くない。

いや、むしろ絶対に行きたい！とまで思うようになりました。

サラリーマン大家になるために妻の説得

転勤になった事を生かし、自宅を貸して家賃収入を得よう！と決めた僕は、サラリーマン大家になるべく、妻の許可をもらうために説得工作にかかりました。

一般的に女性は安全・安定を好み、不安定な投資・借金・ギャンブル的な事を嫌う傾向にあります。

男性はその逆が多い傾向です。

これは妻に工作活動が必要だ・・・でも小細工すら思いつかないのでどストレートに相談したところ、何の問題もなくＯＫとの事でした・・・マジ？

というのも実は、昔からもし転勤になったら家をどうするかの相談を妻にしていて、その時にも家を貸したら、こうで、こうなって、これぐらい儲かるよ！と夢みたいな事を語っていたからです。

（実際はロクに調べもせずに、いい加減な希望的観測レベルの数値でした）

しかし、この希望的観測数値は、あながち間違っておらず、さらにそこから再度住宅ローンを使って投資を拡大し、3年後には会社の給料を超えるところまでいきます。

自宅を貸す事が家族会議で決定し、そこから色々と調べる事や、準備に追われる日々が始まります。

調べモノは、主にネットと本からで、特に本はアマゾンで中古本を買って読み漁っていきました。

会社の自己啓発と違って、まあ、楽しい、楽しい。

新しい知識を得ることに加え、自分の収入がアップする事ですからね。
両目が￥マークで夢中でしらべまくりました。

ある程度の基本が分かった（つもり）とこで、この知識が正しいかどうかの裏付けを取るために、家を買った時の仲介をしてくれた不動産屋の担当者（といってもそこの会社の社長様）に聞いてみたところ、

転勤リーマン大家さんよくそこまで調べましたね！その通りです！と言われるまで詳しくなっていました。（自画自賛）

とは言え、調べ漏れている事や、独学だけでは分からなかった事も多いので、色々親切に教えてもらいました。

ありがとうございます！おかげで今の自分があります。

実は数年前、この家を購入する際に、社長様からこんなアドバイスを頂いていました。

そんなに値段が高い家では無いので、頑張ってなるべく早めに繰り上げ返済して、完済後に他人に貸し、その収入でもう１軒買えばいいよ！

この一言が今後の僕の人生を変え、のちに僕を社畜地獄から救ってくれることになります。

その時は、すごい！そんな魔法のようなやり方があるのか！

とは思ったものの、繰り上げて完済すること自体がとても無理なので、非常に興味はありましたが、実現性は無いものと考えていました。

しかし、その事自体は頭の片隅にずっとあり、たわいもない取らぬ狸の皮算用で、漠然としたシミュレーションをしては、妻にもし貸したら・・・という話をしていたのです。

繰り上げ返済は無理でしたが、転勤という別の選択肢によってそれが現実になるとは、聞いた当時は思いもしなかったです。

転勤で自宅を貸すために必要な準備

不動産屋社長のアドバイスを受け、自宅を貸すために必要な準備をスタートしました。

自宅を貸すために必要な準備

リフォームについては、自宅購入後から数年経っていたので、一部の壁紙が汚れていたり、愚息の落書きが　⇒　交換。

床もクッションフロアでしたが、家具の跡が目立っているので　⇒　交換。

窓のサッシの隙間から少し雨漏りが　⇒　修繕。

計２２万円也！

結構いきやがったな。
ボーナス安いから無くなったぞ。

これは修繕費として確定申告に計上です。

入居者の募集・物件管理については、不動産社長の会社が管理業務も行っているので、お願いしました。

管理手数料は家賃の５％　⇒　経費計上。

家賃

だったので強気の１３万円設定！

敷金・礼金

契約した場合の初回収入

嘘だろ・・・スゴ過ぎる！

ただし管理会社へ、仲介のお礼が広告料として、家賃１ヶ月分発生します　⇒　経費計上。

賃料設定に当たっては、SUUMOなどのサイトで、相場を調べまくりました。（調べもの大好きです）

大家用の保険は自宅の火災保険と別で、施設賠償責任保険というものがあります。

建物が原因で入居者へ損害を与えてしまった場合の保険です。（知らんかった・・・）
年額18,000円・・・経費計上！

設備についてはワンルーム賃貸みたいに、エアコン・照明器具を設備として、故障対応まで大家負担で行っていくかどうかを決めます。

これは全て引っ越し先で使うので、持って行く事にしました。

確定申告の準備は、税金についての勉強です。

現時点ではよく分からないので、申告時期まで時間もあるし、追々調べる事にし、とりあえず経費になりそうな領収書だけ保管する事にしました。

うへへへ、自営業者みたいに経費計上しまくってやるぜ！

後に税金を意識した経費の使い方を勉強し、徹底的に調べたとことろ、納税額シミュレーションを行うと驚きの結果が・・・・

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賃貸募集サイトへの掲載内容はどうする？

自宅を賃貸物件として貸すための準備も整い、入居者募集を開始しました！

僕はすでに転勤先へ引っ越しており、遠く離れた地で、入居者が現れるのを待つばかりです。

引っ越し後にリフォームと清掃を入れ、入居募集用の部屋の写真を撮影し、募集サイトに掲載です。

引っ越しは年末だったので、年明けから募集を開始することに。

常に気になるので、ＳＵＵＭＯに掲載されていた物件を毎日見ていました。
自宅がＳＵＵＭＯに載っているのは変な気分です。

サイトには物件のアピール内容を載せるのですが、積極的に管理会社へ情報を提供し、物件のポイントは全てアピールできていたと思います。

やはり自分の物件に一番詳しいのは自分ですからね。

意識したポイント

という内容が重要かなと思って、そこを突いたアピール内容にしました。

ちなみに僕の引っ越し経験

なので、選ぶ側の目線で考える事が出来たのではと思います。

具体的なアピール内容

自宅の収納スペースの大幅拡張　戸建て編　屋根裏部屋工事

まだ最初の自宅に住んでいた頃、収納スペースを広げる手段を検討しており、一案として庭に物置の設置を考えましたが、実家にある屋外の物置をイメージすると、玄関から遠く、雨の日出し入れが大変そうで、いまいちピ ...

入居者募集の流れ

このような流れになります。

また、管理会社を選ぶ際には、以下のような会社もあるので注意が必要です。

危険な管理会社

こんなところには絶対に頼みたくないので、しっかりした管理会社を探さないといけないです。

入居者からの申し込みがありました！

入居者募集を開始後、管理会社から状況報告の電話が鳴ると、決まったか！？どうだろう！？とドキドキものです。

入居者の問い合わせから契約までの流れ

年明けに募集を開始してから、2週間ほどは内見までいかない電話問い合わせ止まりでした。
賃貸付けのピークは進学・入社・転勤に合わせ２～３月です。

この期間を逃すと、秋の転勤シーズンまでよっぽど家賃を下げないと決まらないことも多く、何としてもこのシーズン中に決める必要があると考えていました。

1月も後半を迎えるとだんだん焦りを感じてきており、強気設定していた13万の家賃を値下げしようかと検討していました。

ところが管理会社から、連絡があり、入居申し込みがあったとのことです！
申込者は外国の方で個人で通販ビジネスをやっているとの事。

現事務所が手狭で住居を兼ねて引っ越したいとの事でした。
ナイス！うちの収納力！

しかも、ビジネス使用の場合、居住用と違って家賃に消費税が加算されます

さらに、その消費税については、何百部屋も持っているメガ大家ならまだしも、僕みたいな弱小サラリーマン大家では納税しなくてよいです。

（正確には課税売上1,000万円以下の事業者は、受取消費税の納税不要）

受け取った消費税13万円Ｘ8％（当時の税率）＝10,400円がさらに僕の物です
あれ？消費税が10％に増税したら、さらに2,600円増えて13,000円に！？

今まで払うしか無かった敵の消費税が味方になるなんて！増税万歳！
（でも増税したら世帯支出は今より増えますよね・・・）

なんて事を東京大学物語の村上君（古い）ばりに頭で0.5秒ほどで妄想して、ウッキウキになってたら、管理会社の口から次の言葉が。

申込者は中国の20代の女性の方で、入居予定は1名です。

ん・・・・？

保証人はいるみたいですが、1,200ｋｍほど離れた場所にいる人だそうです。

この時僕が思った事

ちなみに後で調べたんですが、中国の方は契約の金銭的な事は重んじるので、家賃滞納は少ないとの事。

いやいや、疑ってはいけない。

すべて僕の憶測にすぎない。
それは偏見だ。真面目に頑張っていたら大変失礼だ！

冷静にそう考え直し、僕は管理会社へこう答えました。

「断ってください」

金に目がくらんではいけない。
今回初めて大家デビューで、しかも貸すのは自宅っす。
僕にはまだ無理です・・・ハードル高すぎマス。
ごめんなさい。

プロの大家さんお願いします。
誰か彼女に部屋を貸してあげてください・・・

転勤で賃貸に出した自宅の入居者決定！

前回お断りした希望者の方から、次の方がなかなか現れずに数日が経過しました。

すると不動産会社から連絡があり、1名問い合わせありとの事。
しかし値段交渉をされ、募集家賃より25,000円引きの105,000円希望。

う～ん。これを受ければ決まるのか・・・しかし25,000円はでかい。

でも、そもそも強気に設定した13万円で決まるのか？

決まらなかった場合の機会損失は・・・う～ん1週間保留して、他の方を待つ事にしました。

1週間が経ちましたが、他の方は現れず。
1万円の値下げで、12万円で提案しましたが、先方が辞退。

この時点で2月頭。そろそろ焦りが出てきました。

ピークは3月上旬までとの事なので、安全策を取り、少々家賃下げても2月中には絶対に決めたいです。決まらなかった際の機会損失が大き過ぎる。

家賃1万円の差は、１ヶ月決まるのが遅ければ取り返すのに1年近くかかります。

欲張らず、早く決める事が重要という考えです。

管理会社に相談したところ、問い合わせ・内見は何件かあるものの、やはり高い家賃がネックで決まらないとのこと。

時期的にもそろそろ急いで決めたほうが良いとの事で、12,000円下げての募集にしました。118,000円です。

それから2週間が経ち、2月中旬でまだ決まりません。

さらに値下げと敷金礼金の設定を見直し、
・家賃　108,000円
・礼金　1.5ヶ月
・敷金　0　まで下げました。

もう前回値下げ交渉された時の家賃とほぼ変わりません。
初めてで経験も無いため、この時かなり焦っていました。

しかし後で分かったことですが、家賃値下げをしてくる人は、質が悪く、入居後もクレームや要望が多い傾向にあるとの事で、その人に決まらなくて良かったです。

ちなみに住宅ローンの返済は月4万円。
繰り上げ返済と金利交渉で返済額は少ないので、空室損も致命的ってほど大きくありません。

中古で安かったのでこの返済金額です。

仮にこのまま入居者が決まらず家賃を5万円まで下げたとしても、返済額＋経費支出がまかなえます。

5万円なら即日で決まる値段です。
その値段で決まらないなんてことは絶対にありません。

自宅を賃貸に出した時点で、その住宅ローンは終わったのと同じです。
（不動産会社の社長に教えてもらった名言）

それよりもプラスの収入だって十分可能です。
ただし、注文住宅は購入費用が高いため難しいでしょう。

建築主の趣味やこだわりはお金がかかる割に、（特にデザインや素材は凝れば凝るほどクセが強くなる）たいして入居者にはウケが良くなく家賃アップにつながりにくいからです。

ただやり方によっては、うまく貸して、入居者からの家賃収入で住宅ローン完済も可能と思います。

話が逸れましたが、値下げ後はすぐに入居者が現れ、長く住んでくれそうな、僕のイメージ通りのファミリーが契約してくれました。

ありがとうございます！

転勤で住宅ローン中の自宅を賃貸した家賃収入結果

入居者が無事決まり、ついに初収入が発生しました。

初収入

支出と入金額

賃貸準備のリフォームが220,000円かかったので、約45,000円の赤字スタートです。

翌月からは、108,000円の家賃に管理手数料、銀行振込手数料540円を引いて101,628円の入金。

そこから住宅ローンの返済40,000円を差し引いて、手残り（キャッシュフロー）61,628 円。

毎月サラリーマン給与と別で6万円が何もせずに入ってきます。

あとは修繕が発生した時の経費や税金が引かれますが、税金は節税対策で何とかなりそうです。

さらに住宅ローン返済分は手元に残らないってだけで、返済は進んでいき、この分も実質的に収入です。

代わりに発生するのは転勤先でかかる住居費（使用料月４万円ので社宅）ですが、これは自宅を貸そうが貸すまいが発生するので、貸す件とは切り離して考えます。

ここから余談ですが、僕の友達で数年前からマンションを買って転勤になり、僕みたいに部屋を貸して家賃収入を得ている人がいます。

不動産会社から貸す事を進められた事以外にも、この友達の件が僕に大きく影響を与えました。

友達の運用状況

CFはあまりないけど、自己支出なくローン返済が進むといった感じで、聞いた当初は
「とんでもないシステムだ。ぜひ機会があればやってみたい。」

けど当時はまだマイホームも持っておらず、せっかく自宅を買ったなら転勤は嫌だなという印象でした。

今は全く考えが変わりました。

住宅ローンを使ってマイホームを買って貸すのはサイコー。
融資条件が良く、まず負けない投資になると思っています。

結局その友達は数年後に自宅マンションのある県に転勤で戻ってきて、自宅に住みたかったらしく、契約更新時に家賃を値上げして出て行ってもらったそうです。

さらに、またその数年後に転勤になり、その時は残債より少し高く売却してローンを一括返済しました。

自宅を賃貸に出した後の感想

無事、転勤により自宅を賃貸に出し、家賃収入で住宅ローンを返済し、なおかつ手残りの収入も毎月発生するサラリーマン大家になる事が出来ました。

一般的な、銀行からアパートローンの融資を受けて、アパートやマンションを購入して行うサラリーマン大家と違い、

住宅ローンという１人1回しか使えない超有利な条件で購入したマイホームを使った、転勤のあるサラリーマンなら誰でも出来そうなやり方について、ここまで実体験を書いてきました。

一般的なサラリーマンの不動産投資は色々本やネットを見る限り、次のようなハードルがあります。

サラリーマンの不動産投資のハードル

ましてや昨今の不動産投資ブームで、良い物件がこれから始める人に見つけられる（話が回ってくる）はずはないでしょう。

プロや熟練者が買わなかった、高値や問題のある物件を掴まされるのがオチです。

しかし、もともと持っている自宅を貸すなら話は別でしょう。

購入するという事はすでに終わらせているし、銀行から融資を引くという一番難しいハードルはすでに越えた状態です。

また、不動産投資を拡大させ、何億もの借金をして、キャッシュフローを太くしてリタイヤを・・・なんて事を目指さなければ、とてもリスクの低い資産運用です。

銀行に預けていても超低金利でほとんど殖えない（むしろ、インフレすれば逆に損する）ので、何も手を打たないと、将来の年金だけでは生活費が不足します。

サラリーマンの給与収入のみで生活している人達は、住宅ローンで家を買うことはみんなやるけど、借金して賃貸物件を購入し、家賃収入で返済するようなことをやる人は、ほぼいないです。（居たとしても黙ってる）

聞いたことが無いため、イメージが湧かず、リスクが高い、怖いと思う事が大半でしょう。

しかし、そもそもマイホームを住宅ローンで購入して、その支払いを長く続けていく事の方がリスク高いと思います。

住宅ローンのリスクと不動産投資の違い

などなど・・・
会社倒産、減給、リストラ、病気で働けなくなるなんてことは、いつ自分に降りかかるかわかりません。

自分だけは大丈夫なんてことは絶対にないです。

（現にこの記事を最初に書いた2018年4月時点では、何の問題もなく定年まで働くつもりだった僕が、更新記事を書いている2020年6月にはパワハラで体調を壊し、すでに退職しています。）

マイホームを賃貸に出して、家賃収入を得る。
この考えに至るまで僕もいろいろ調べて考えましたが、実際にやってみて良かったと思っています。

また、妻も同じように感じてくれています。

もし、もう1軒同じような事が転勤先でできたらいいなあ・・・

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