マイホームを賃貸に出した場合（不動産投資）　サラリーマンの初めての確定申告のやり方とよくある失敗例

はじめに

今年はコロナで確定申告の申告期間が伸びましたが、ギリで提出すると、混雑するし良いことなんて何もないです。

仕事と同じく、締め切りギリギリでやるのはバカです。と2年連続ギリで提出した僕が言ってみます。

今年は時間があったため、2月中に終わらせる事が出来たのですが、税務署は空いているし、早く終わって気分がいいし、サイコーです！。

早めにやって作業が増えることはないし、ギリでやるから作業が減るってこともないですからね。

確定申告は今回で3回目を終えましたが、初めての頃は分からないことだらけで、失敗もしたので、初心者向けにまとめた記事を書いてみました。

↓関連記事でございます

税理士は必要か？

税理士に依頼すると、どんなに安くても確定申告処理のみで10万円、高いと30万円くらいはかかります。

不動産投資の利益が一撃で吹っ飛びかねないですし、何よりも今後毎年続けていくので、絶対に自分で出来る様になったほうが良いです。

しかも、税金に詳しくなり節税の力も付きますし、会計の力も付きます。

これは職種もよりますが、本業に役立ちますし、特に管理職には必要なスキルだと思います。

僕の場合は数学が好きなので、簿記2級を独学で取得していたのですが、そこまでの知識は必要ないです。

今後不動産投資を今後拡大させていくつもりなら、マイホームのみや区分マンション1室くらいは確定申告を自分でやり、税務戦略が必要になってくる5棟10室の事業規模になるくらいから税理士に依頼することをおススメします。

法人の場合は税理士に任せたほうがいいです・・・・
（調子に乗って自力でやろうとして、大失敗するところでした）

税務署へ届け出が必要なもの

開業届

賃貸を開始したら、税務署へ開業届の提出が必要ですが、実は開業後の最初確定申告と同時に提出でも大丈夫です。
印鑑（認印可シャチハタ不可）が必要なので持参してください。

今後、役所関係にへ行く事が増えますが、必ず印鑑を持ち歩くようにしてください。
なんなら車内に置きっぱなしをオススメします。

青色申告承認申請書の提出

　　
不動産投資が事業規模（5棟10室目安）であれば、税務署へ青色申告承認申請書を提出することにより、複式簿記での記帳を行えば、55万円の特別控除が可能です。

さらにe-Taxでの申告かつ、帳簿をPCなどで電磁的記録をしているなら控除は65万円になります。（オイシい！）
青色申告は、さらに赤字の場合、繰り越しもできます。

ただし、初年度は家賃が年間満額入ることがほぼなく、取得費や減価償却費で赤字になることが多いので、不動産での利益が10万円を超えないのであれば、青色申告の届けは翌年度分を確定申告と同時にやるのが手間的にオススメです。

ただし、利益が初年度から大きく出る場合、開業日から2ヶ月以内（開業日が1月1日〜15日の場合は、その年の3月15日まで）に提出する必要があります。
これを出し損ねて、初年度に白色申告しか出来ないと控除が10万円になってしまいます。

青色専従者給与届

これも不動産投資が事業規模（5棟10室目安）であれば、青色事業専従者給与に関する届出書を提出することにより、家族に従業員として給与を支払うことができて、それを全額経費にすることができます。（年間100万円程度が目安）

ただし配偶者控除が出来なくなるので、どちらが有利か考える必要があります。

この届けも開業の年の3月 15 日まで（その年の１月 16 日以後に開業した人や新たに専従者がいることとなった人は、その開業の日や専従者がいることとなった日から２か月以内）が期限となります。

僕はこれを出していなかったため、赤字を大きくすることができずに、サラリーマン給与との損益通算額の削減を十分にすることができませんでした。
そのせいで、確定申告後のサラリーマン給与の源泉徴収分からの還付金が目減りしてしまい、大失敗しました・・・

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確定申告作成時の注意点

住宅ローン減税不可

マイホームを賃貸した場合、年末調整での住宅ローン減税は不可になります。
これは脱税行為になるので、絶対にやってはいけません。
（グレーなことをやっている（笑）僕もこれは全くやっていないです）

経費の整理は早めに

・領収書整理
・帳簿入力
・家事按分の比率決め
これくらいの作業量ならすぐできると思っていても、溜まると面倒になり、さらに先延ばしにしてしまい、締め切りギリギリで徹夜に・・・ありがちです（モチロン僕も・・・）

地震保険は保険料控除でなく、すべて経費にする

　
マイホームを賃貸した場合の地震保険料は、年末調整の保険料控除に含めず、不動産事業の経費としてください。
事業の経費なら全額経費計上できますが、年末調整の保険料控除では全額控除にならず、利益の圧縮ができずに損してしまいます。

減価償却の計算の注意点

　
10万円以上の資産は資産計上して減価償却することになりますが、30万円未満の減価償却資産は一括経費にできます。

事業用に15万円のパソコンを購入したとして、その年に利益が大きい場合、その年に一括で経費計上するか、資産として減価償却するか自由です。

また、マイホームを賃貸した場合、よくある失敗として減価償却費をたっぷり取るために、建物部分の簿価が大きくなるような計算方法をしてしまいがちです。
これは売却時に税金たっぷり取られます。

建物部分と土地部分の按分方法は様々な視点での計算方法がありますが、どの方法が自分にとって有利（多い方が良いのかどうか。取得価額を大きく取った方が良いのかどうか）かを考えないといけません。

ちなみに自宅売却には特別控除があり、住まなくなって3年経つ日を含む年の12/31までに売却すれば3,000万円の控除が受けられます。

僕はこれを使って700万円の売却益（税金にすると140万円！）を控除しました。
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確定申告を自力でやろうとしない

検索能力が高い人に陥りがちですが、（このサイトを見てるあなたもそうですよ。フッフッフ）調べたら何とかなるだろうと、申告ソフトを使用せずに自力でやろうとすると、、、、まあできます。

出来るんですが、労力と時間を大きく失ってしまうでしょう。
僕も同じ過ちを犯してしまいました・・・・

タイムマシンがあれば絶対に宝くじを・・・いや過去の自分に教えてやりたいです。
最初から絶対に申告ソフトを使えと。

↓僕が使っているソフトの弥生会計です。（白色申告は無料、青色でも初回は無料）

確定申告の提出方法

e-Taxで申告するときは

e-Taxは最高のシステムです。
最高に使いづらい・・・

これも申告ソフトを使えばサクッと終りますので、まともにe-Taxだけで申告をしないようにしましょう。
↓関連記事death

確定申告書の控えをもらい損ねないように

申告した時に、その内容で税務署に提出した証明として、準備した控えに受付印を押してもらって控えとするのですが、僕は1期目の確定申告書は提出分のみを郵送で送ってしまいました。
そのため、受付印のある控えが手元になく、その後金融機関に提出する際に正式な書類として認められず困りました。
（市役所で取得できる納税証明書を添付することにより、なんとかなりました）

複写した控えも同時に郵送しましょう。これは直接税務署に持ち込む場合も同じです。

e-Taxで申告する場合は電子受付印？的なものがもらえますが、自力でやるのはツラいので、申告ソフトを使いましょう。

まとめ

どうでしたでしょうか？
ほぼ僕が失敗したパターンの紹介ばかりです・・・

成功パターンを真似ることはモチロン重要ですが、失敗パターンも抑えておくことは、無駄に人生を消耗しないために必須です。

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