来たる確定申告に向け準備に入りました。
人生初の確定申告です。とても面倒なイメージなので、先に準備しておこうと思い、早めに取り掛かりました。
一からの勉強だったので、なかなか大変でしたが、独学で簿記2級を持っていたことが役に立ちました（数字・計算は好きなんです）
一番調べたのは、何が経費になるかと減価償却費についてです。
一般経費については、自宅を貸す前に行ったリフォーム代、クリーニング代、管理業者への広告料、毎月の管理手数料、固定資産税、銀行への住宅ローン支払金利の建物にかかる部分、保険、関連書籍代（不動産の本を読みまくっていたのが全部経費計上可能です！）、物件関連にかかった交通費・などは完全に物件を持っているためにかかる費用ですが、自己使用でも不動産賃貸業務に関連付けれる事は経費として計上が可能です。（コチラは全額でなく按分）
例えば、自家用車関連費用（物件を見に行く体で、燃料・車検・自動車税・保険・高速代・駐車料金）やインターネット通信費・ケータイ代を週1日は不動産賃貸業務のために使用しているから全車両費の７分の１を按分して計上など。
他、管理会社との打ち合わせ飲食代、ほかの大家との交流の飲み会代などもいけますが、派手にグレーな経費計上しまくっていると、税務署に調査に入られたら厄介で否認されると追徴課税されます。
小規模のサラリーマン大家なんてほぼノーチェックで、まず見てないらしいですが、調査はランダムであるらしく長くやっているといつかは来る可能性が高いので、間違いなく胸を張って計上できる内容だけにする方針です。
ちなみに本年度は赤字決算で、会社で源泉徴収されている税金が数万円戻ってきそうです！
ただし、非常に残念なことに、住宅ローン減税が受けられません。
その年の12/31に住んでいたかどうかの判断になるそうです。
減価償却費（建物や設備が老朽化して、価値が無くなっていく分を経費として計上してよい）については、不動産投資のサイトを見ると、支出が無いが損金として計上できる魔法の経費みたいによく書かれていますが、いつか売却した時にその分帳簿上の利益として乗ってくるので結局税金の先送りに過ぎないようです。
また自宅を貸した場合は、自己使用期間に価値が下がった分を決められた計算方法で算出し、減価償却費を計算する必要があり、かなりややこしく税務署に教えてもらいに行きました。（ほかの手続きも含め３ｈも掛かって大変でした。駐車料金もかかるし⇒もちろん経費計上！）
計算方法については、いつか説明の記事を書きたいと思います。
ほかの手続きとは開業届です。不動産賃貸業を開始したら、2カ月以内に届け出を出すルールですが、実際は確定申告までに出せば大丈夫です。
確定申告を最初に一人でやったときはエクセルである程度まとめておいたものを、下記のやよいの白色申告でやりました。
データをクラウドで翌年まで引き継げ、非常に使いやすかったのでおススメです！
自分で全部やると初年度の僕みたいに大後悔しますよ！
こちらもかなり使いやすく、この２つのソフトが主流です。
■入力作業
関連するレシートや領収書を、経費として落とせるかどうかは後回しにしてとにかく保管していたものがある程度溜まったら、Excelで作った帳簿に打ち込んでまとめていきました。
入力の作業自体は単純作業なので、サクサク進みますが、ケータイ、インターネット回線、自家用車関連の、自己使用との按分の根拠を考えるのがどうもしっくりこなくて、時間が掛かりました。
他の方がやっている例は、走行距離で按分したり、根拠なく1/3だったりといろいろなパターンがあったのですが、どれもいまいち真似る気になれず、かといって正確に記録しておくのも手間が掛かり過ぎるしで、結局僕の根拠としては、ケータイ代については、平日夜と休日の時間の約半分を不動産事業に費やしているので、（平日の仕事時間外/2X5日＋土日/2）／1週間＝38％分計上。
インターネット回線代は、スマホがあるのでPC用のインターネットはほぼ不動産事業にしか使用しない。
週6日不動産、1日自己使用として、6/7計上。
自家用車関連は、週に１日を物件視察や不動産業者に会いに行くことで使用し、1/7計上。
税務署が認めるかどうかわかりませんが、以上のように按分しました。
申告書の作成はギリギリでやるとかなり辛いので、とにかくできる事を先に行い、早め早めにやっておくと後が楽です。
また、会社に不動産投資をやっていることを知られたくなかったので、住民税の納付を自分で行うという形で確定申告を行いました。
初めてだったので、かなり手際も悪かったと思いますが、全体像が見えたし、フォーマットも整えたので、次回からはかなり楽に早く終わらせられそうです。
フォーマットをいつか公開できるほど精度を上げられたらいいなと思います。
結局この年は、家賃収入１０７万に対し、経費３３０万（内減価償却費 ２８０万 自己使用との按分 ２０万の実質経費３０万）で２２３万の赤字決算
（実質手残り 家賃ー経費ーローンは３７万）で終われたので、本業の給与から源泉徴収されていた税金がかなり戻ってくる見込みです。
住宅ローンを自分で一切支払わず、３７万円手元に残り、本業の税金も戻ってきます。
本年は入居が３月からだったため、家賃収入が年間満額ではなく、来年はもっと入る見込みです。
不動産投資として、そのために借金してからやるほどではないにしろ、サラリーマンが自宅を使って、転勤をきっかけにやった結果としては悪くないと思います。
少なくとも本業を頑張って給料上げるより、掛けた手間と時間を考えると僕的には１０００倍効率が良かったです。
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