2020年4月の収益結果
| 物件 | 家賃・売電収入 | ローン返済 | 経費 | CF | |
| 1 | 戸建て物件B | ¥138,000 | ¥52,000 | ¥26,000 | ¥60,000 |
| 2 | 戸建て物件C | ¥276,000 | ¥188,000 | ¥53,000 | ¥35,000 |
| 3 | 戸建て物件C屋根太陽光 | ¥29,000 | ¥0 | ¥0 | ¥29,000 |
| 4 | ワンルーム物件D | ¥38,000 | ¥0 | ¥17,000 | ¥21,000 |
| 5 | 新築AP物件E | ¥348,000 | ¥190,000 | ¥35,000 | ¥123,000 |
| 6 | 新築AP物件E太陽光 | ¥35,000 | ¥18,000 | ¥0 | ¥17,000 |
| 7 | 中古区分ファミリーマンションF | ¥65,000 | ¥50,000 | ¥24,000 | ¥-9,000 |
| 8 | 新築AP物件G | ¥125,000 | ¥354,000 | ¥75,000 | ¥-304,000 |
| 9 | 新築AP物件G太陽光 | ¥0 | ¥38,000 | ¥0 | ¥-38,000 |
| 10 | その他不動産関連経費 | - | - | ¥100,000 | ¥-100,000 |
| 11 | 法人消費税還付 | ¥5,043,000 | - | ¥0 | ¥5,043,000 |
| 12 | ワンルーム物件D売却 | ¥4,500,000 | - | ¥225,000 | ¥4,275,000 |
| 4月合計 | ¥10,597,000 | ¥890,000 | ¥555,000 | ¥9,152,000 | |
| 2020年累計 | ¥13,177,000 | ¥2,392,000 | ¥1,000,000 | ¥9,785,000 |
物件にかかる固定経費
管理会社の管理手数料・・・家賃の3～5％＋消費税
家賃の振込手数料・・・550円
火災・地震・施設賠償保険・・・年間6万円程度
固定資産税・・・年間10万円程度
共有部の電気・水道代・・・2,000円程度
ネット回線代・・・1,100円/部屋 程度
その他不動産関連経費（大家の友人との食事会・交通費・業務関連書籍代など）
固定資産税と償却資産税
4月は固定資産税と、法人の太陽光設備は償却資産税をお上に納税する月です。
まとめてくるから辛い、辛い。
| 固定（償却）資産税 | 2月 | 4月 | 7月 | 12月 |
| 戸建て物件B | 18,000 | 21,000 | 18,000 | 18,000 |
| 戸建て物件C | 36,000 | 38,000 | 36,000 | 36,000 |
| 新築AP物件E | 未定 | 未定 | 未定 | 未定 |
| ワンルーム物件D | 6,000 | 8,000 | 6,000 | 6,000 |
| 新築AP物件G | 50,000 | 50,000 | 50,000 | 50,000 |
| 新築AP物件G太陽光 | 27,000 | 27,000 | 27,000 | 27,000 |
| 中古区分ファミリーマンションF | 12,000 | 13,000 | 12,000 | 12,000 |
| 合計 | 149,000 | 157,000 | 149,000 | 149,000 |
その代わり、社畜サラリーマンを卒業したので、昨年の所得は少なくて、今年は非課税世帯。
所得税、住民税ゼロで国民健康保険も家族3人で月3,533円（オレ計算）じゃ～！
新築アパートの入居付け大苦戦
しかも新築アパートGがコロナのせいで1部屋しか決まらず（あべし！
金融機関への返済も元金据え置き期間が終わり、満額返済スタート（ひでぶ！
部屋が決まらないから礼金を2⇒1ヶ月に減らして（たわば！
みずほ銀行の長期プライムレートが上がったので、7月から返済金利が2⇒2.15％にアップ！（うわらば！
しかも個人のアパートローン（30年）でなく法人のプロパーローン（25年）での借り入れなので借入期間が短く、毎月の返済額が多い（いってれぼ！
礼金1ケ月にしてもぜんぜん決まらないので、最近は礼金0で募集中（ちにゃ！
このまま決まらないと毎月30万円のマイナスCFのため、さらにフリーレント1ヶ月をつけて募集中（ぐわし！
法人の消費税還付
しかし今月、先ほどの物件の消費税還付が5,043,000円あり、手元資金的にはかなり潤いました。
とは言ってもこのお金は金融機関から融資を受けて買った物件の一部が戻ってきただけなので、しょせん借金ですが・・・
しばらく続くマイナスキャッシュフローの補填に充てます。
これで1年半は破綻せずに持ちそうです。
ワンルーム物件Dの売却
売りに出していたワンルーム物件Dの決済が終わり、入金がありました。
元々395万円＋諸費用で購入した物件を3年間回して100万円のCFを得た後、450万円で売却しました。
売却時にも司法書士費用、仲介手数料が発生するので、物件の売却益はほぼありません。
この物件はバブル期に建てられた築30年のワンルームで16㎡と狭く、室内に洗濯機を置くスペースが無いため、入居者は１Fにあるコインランドリーを使って生活するというスゴイ物件でした。
立地はよく、この県の中心地に徒歩圏内なため、独身OLさんの入居が多い物件でした。
買った当時は9月から翌年の3月まで入居が決まらず、管理費と修繕積立金の合計7,900円を毎月垂れ流して歯ぎしりしていたのがとてもいい思い出です。
結局、法人が事務所で借りてくれて、商業利用で消費税も取れ、現金で購入していたので、毎月3万円くらいが手元に残っていました。
寝かせている現金の引き上げがしたいのと、空室になった場合に、今度は埋める自信がなく、まだ不動産が高い今の時期に売ってしまおうと思い、1月から490万円で売りに出していて、3月に450万円で指値が入りOKしました。
本当は2月に満額で買い付けが入っていたのですが、申込者の融資が下りずに流れてしまいました。
融資さえ出れば買ってもらえるので、付き合いのある金融機関を紹介してやろうと思い、片っ端から当たってみましたが、うまくいきませんでした。
そもそも日本政策金融公庫で断られている時点でお察しです・・・
ちなみにこの物件が初めての投資用不動産の購入だったので、いい経験ができました。
結果としてプラスだったので、成功としておきます。
今なら絶対に買いません。買ってくれた中国人投資家の人ありがとう。
今月のまとめ
・固定資産税の支払い月
・新築アパートの入居付け苦戦
・家賃収入だけではマイナス17万円
・消費税還付で500万円
・物件を売却し430万円
収支は苦しいですが手元資金は余裕ができました。
引き続きコロナ融資を狙っていって、暴落予定の不動産を買っていきます。
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