築２８年の投資用１Ｒ区分マンションを購入する事にしました。
諸費用込み４１０万円で実質利回り８．５４％です。
支払は日本政策金融公庫から融資を受けてローン購入を検討していましたが、妻が現金一括で支払うと言い出しました。
独身時代の時に貯めていた貯金を、子供が生まれたときに学資保険に回しており、その分を解約するとの事です。
返戻金も預けた額より増えており、ちょうど解約するのも惜しくないタイミングでした。
融資を受けたほうが手持ち資金を温存できるので良いと思ったのですが、融資を受けたことが無い僕にとって非常にハードルが高く、また時間もかかるため、不動産屋の話では融資許可が下りるかどうかわからない状態では、２番手の方に物件が回ってしまうそうです。
結局妻の計画通り学資保険を解約し、現金一括で支払いを行いました。
当然物件名義は支払った妻にしています。
管理はこの物件を販売した業者に依頼しました。このマンションの別の部屋の管理もしており、賃貸付けに強いと判断したからです。
２週間で予定していたリフォームが終わり、見に行くととてもキレイになっており、住みたくなってしまいました。
物件の購入は１０月で、前回の入居者が入っていた家賃３７，０００円で募集を開始しました。
しかし、なかなか決まりません・・・
１１月、１２月、１月、繁忙期の２月になっても決まらず、その間管理費と修繕積立金の合計約８，０００円の支払いが毎月発生していきます。
失敗したか！？
繁忙期を逃すと絶望的です。
業者に値下げの相談を行い、２，０００円下げて３５，０００円での募集に変更しました。
これで残念ながら利回りは８．５４⇒７．９６％へダウンです・・・
値下げして募集を行い、しばらくすると業者から入居希望があったとの報告がありました。
今回は法人が事務所利用で契約したいとの事です。
そういえばマンションが事務所利用可だったのを思い出しました。
聞いた当時は全く気にしていませんでしたが・・・・
しかも法人契約は消費税が取れるとの事。
さらに僕の不動産賃貸業は規模が小さく受け取った消費税を納める必要がありません。
もらった分丸儲けです！
結局家賃は３５，０００円Ｘ１．０８％＝３７，８００円で値下げ前より高く貸せました！よっしゃラッキー！
管理費・修繕積立金を引いた実質利回りは８．７８％です。不動産投資としてはまだまだかもしれませんが、学資保険で寝かせるより遥かにマシです。
これで何とか埋まり、自宅を貸していた今までと違って、実質まともに初めて行う不動産投資がやっとスタートできた気分です。
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