完成前から新築のアパートの入居者者募集を建築兼管理業者へ依頼して開始したときの話です。
残念ながら完成が4月上旬の引っ越しシーズンを終えているため、相場的には少し安めに家賃を設定することになりました。
4/30完成＆入居開始で3月下旬から募集を開始し、順調に埋まり、4/18の時点で無事満室となりました。
上手く満室となった理由としては、間取りが他の物件に比べ良かった事。
（床下収納部屋、階段ロフト、足が伸ばせる浴槽）
最寄り駅が主要駅まで一駅。
家賃設定が、相場に比べて抑え気味。
そして・・・やっぱり新築は強い！
次回の入金は以下の額が入ってきます！
平均家賃4.35万円＋礼金6万円X8部屋＝82.8万円！
入居者の皆さん、あざーす！
でも数か月後にほぼ同額の不動産取得税で何も残らないです・・・
（最初の1回だけ）
今後は毎月の家賃収入348,000円に対し、アパートローン返済189,000円と管理料などの経費35,000円を支払い、手残りが124,000円となります。
その他年間の経費として、固定資産税279,000円、点検代が35,000円あり、空室がなければトータルで毎月月間94,000円程度の手残りとなりそうです。
新築アパート投資は、利回り9～13％取れる中古物件に比べ、利回りが低いですが、銀行からの融資が付きやすく、（年収770万円・手持ち資金1500万円の高属性でも、中古物件ではフルローンが出ないという記事を最近見ました）リスクが少ないと考えており、物件の目利きがまだできない僕は、とにかく破綻しないように安全を重視した選択を取っています。
ここでいうリスクとは、
１、修繕リスク
雨漏りや外壁、排水管に問題があり、購入後数百～数千万円の修繕費が発生したら、額によっては、もうそれで一発アウトの可能性があります。
２、入居者リスク
騒音や家賃滞納、反社会勢力に関わる人間など不良入居者や、物件近隣に異常者が住んでいた場合、それを調べる術が今の僕にはありません。
３、入居付のリスク
物件は現時点が最新で古くなっていくしかないので、新しい物件が出来るたびに間取りや設備が、相対的にどんどん見劣りしていき、（今で言うなら、風呂トイレ洗面台がセットのユニットバスなんかがまさにそう）いまは入居者がいても、人口も減少していくので、非常にリスクを感じます。
家賃を下げないと入居者が決まらないなら、結局利回りは下がってしまいます。
中古は経験のある戸建てだけにして、安全に進めたいと思います。
↓ よければクリックしてもらえると嬉しいです！
人気ブログランキング
