新築アパートの建築業者を訪問し、話を聞いて回る事にしました。
ネットで検索し、住みたいと思うような間取りや内装のアパートを建築している業者を調べ、仕事の合間や休みの日を使って４軒訪問しました。
Ａ社 郊外ファミリーアパートがメイン。利回りは７～８％程度。担当者の方もアパート7軒持っており、ＣＦ月１００万円で一度はリタイヤしたものの、暇だから働いているとの事。
社畜の僕からしたらなんて羨ましい！
融資の相談をすると僕の属性や資産では融資が厳しそうな印象です。
提案できる物件が出てきたら連絡を受けるという形で商談終了。
Ｂ社 ３階建て木造アパートを得意とする会社。利回り７％程度。
ここの担当者もアパート２軒持っており、増やしていきたいとの事。
その人が僕より年収低いのに借りているので、融資は十分できるとの事。
これは期待できそうです。
Ｃ社 コンセプトアパートを取り扱っており、利回り７％程度。内装は非常に魅力的で僕自身が住みたくなるような物件です。
融資可能性を相談すると、銀行の担当者を相談してくれるとの事。
マジ！？さっそく紹介をお願いし、後日面談する事に。
Ｄ社 県内最大のアパート建築業者。都市部中心で利回り５～７％。取り扱いの物件が多く、融資の相談も受けてくれるとの事。
どの会社の物件も都市部で利回り７％程度。土地の価値を考えると、同じ利回りなら３階建てよりも２階建ての方が土地面積が広いため、良さそうです。
表面利回りは７％でも、管理費、ネット無料の回線代、共有部分の管理費などを引くと６％台まで落ち込みます。
新築なので、木造でも３５年ローンで組めるらしく、地銀利用で金利１．８％に保証会社の手数料が金利として乗ってきて、トータル２％。
価格が６２００万円＋諸費用３５０万円で合計６５５０万円。トータル価格の５％の約３３０万円は頭金として入れる必要ありとの事で、借入は６２２０万円。
毎月の銀行へのローン返済が約２０．６万円。家賃収入見込みが月に約３６万円。
上記経費が月に約３．８万円で差し引き１１．６万円Ｘ１２カ月＝１３９万円で固定資産税が約３５万、火災保険料が７万円でそれらを差し引くと、年間手残り９７万円で月平均約８万円。
２部屋空きが出ると手出し発生。家賃は古くなるほど下がっていくし、空き部屋が出たときの原状回復リフォーム代や、管理会社へ支払う家賃１か月分の広告料などを考えると、ずっと持ち続けるのは厳しそうです。
販売会社が言うには、５年持って売却で１０００万円残るとの事です。
何も投資せずに貯金するよりはいいと思いますが、今は不動産価格が高騰して、そこまで美味しくない気がします・・・
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