マイホームを買ったのに転勤になった！どうすればいい？転勤で自宅を賃貸に出した不動産投資家が教えます。

マイホームを購入したけど、転勤になった場合はどうするのがおススメなのか。

もし賃貸に出す場合のメリット・デメリット、やるべきこと、銀行に対してはどう説明するのか？についてわかりやすく解説していきます。

ちなみにネットで調べても、建前や一般常識のことしか書いてなく、真の情報は得られません。

転勤になったら、家は売ったほうがいいのか？

という基本的な情報についてご紹介していきます。

転勤になったら、家は売ったほうがいいのか？

①：こんな場合は売った方がいい

転勤になったら、マイホームは売った場合と、貸出した場合、それぞれ検討していいほうを自分で選択する必要があります。

賃貸に出す場合は、家賃収入が発生し、サラリーマン給与以外の収入を得ることができますが、手続きやリスクがあります。

それが面倒だったり、リスクを取るのが嫌だという人は売ってしまったほうがいいです。

どちらにせよ、一度査定をしてから検討に入るのがセオリーです。
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②：こんな場合は賃貸に出した方いい

賃貸に出した方がいい場合は次のようなマインドがある方です。

賃貸に出した方が場合

家を賃貸に出すときにはどうすればいいのか？

実際に家を賃貸に出すときにはどうすればいいのか？メリットやデメリット、リスクについてご説明します。

マイホームを賃貸に出す

①：家を賃貸に出すときにやること

もし家を賃貸に出すときには、以下のような事を検討して実行する必要があります。

管理会社を決めて、そこへ相談しながら進めるとうまくいきます。

家を賃貸に出すときにやること

施設賠償責任保険は家が壊れて、入居者や近隣の人に損害を与えた場合のための保険で、大家の加入は必須です。
現在の火災保険に特約で付帯可能ですが、特約の額が保険会社により数万円違ったりするので、僕は賃貸に出すときには、毎回総額で見直しをかけています。
＞＞火災保険見直しサイトを見てみる

②：メリット

マイホームを賃貸に出すメリット

③：リスクやデメリット

マイホームを賃貸に出した時のリスクやデメリット

デメリットは運営努力で解決でき内容がほとんどで、ほぼ管理会社に任せられます。

④：家を賃貸に出したら、収支はどれくらいになるのか？

 
家は中古戸建物件をリフォームして安く購入していたので、返済は少なかったですが、立地はよかったので高く貸せました。

住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことはできるのか？

住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことが出来るのか？について実体験をご紹介していきます。

家を賃貸に出すとき

①：金融機関へ報告する場合

一番いいのは、転勤が決まってから金融機関へ相談することです。

事情が事情ですし、金融機関側も売上の利息が必要なのでまず大丈夫です。

転居は報告するが、賃貸に出すことは黙っておくパターンもあります。

3軒目の家はフラット35で、住所変更の届を出すだけで何のお咎めもなしに手続きが終わりました。

②：金融機関へ報告しない場合

転居も賃貸に出すのも報告しないパターンです。
僕のケース
1軒目は物件の所在する地銀で住宅ローンを借りて、報告せず3年間賃貸に出し売却しました。
返済予定表が届かなくなるので、住民票を変更して、住所変更の届けを、窓口で出しました。

当行で住宅ローンがあるんですねと確認されましたが、それ以上は何も言われません。

また、金利が変更になることもありません。

管理会社の不動産屋の社長から聞いた話では、銀行にいちいち説明しなくてよいが、住所変更届は絶対に行うこと。

理由はローン貸出先の相手の住所を金融機関が把握していないなどという事は、あってはならない事だからです。

わざわざ、住めなくなったんでどうしましょう？と言うと銀行も聞かれてたら何らかの返答をしなくてはいけないので、転勤になっても住所変更だけ行えば、暗黙の了解で何も言ってこないみたいです。

住もうが住んでなかろうが、返済さえきちんと滞らず行えば金融機関はそれでいいのです。

住宅ローンで借りているので、貸せないと思っている方はそこは気にしなくてよいと思います。

③：もし内緒で賃貸に出していることがバレたら

バレたら一括返済とよく言われますが、これはケースによります。

転勤で貸している場合

転勤で貸しているならまず大丈夫です。

実際に一括返済され話は聞いたことがありません。

2軒目のネット銀行へは、賃貸に出した後に電話で報告したら、その場で怒られましたが、それだけで終わりました。

内緒で賃貸に出してバレたら一括返済は建前の話で、実際に一括返済なんか出来る訳ないことぐらい金融機関でも分かっていますし、仮に一括返済されたら、利子も取れずに儲けがなくなり、銀行のメリットが何もありません。

転勤で住めなくなる事で一括返済なら、多くの人は転勤可能性が少しでもあるので、住宅ローンなんて組めません。

逆に金融機関の方が融資先が減って困ります。

転勤があるのでマイホーム購入を諦めている方は、いざというときに賃貸しても収支が出る中古物件の購入をチャレンジすることをお勧めします。

最初から投資目的の場合

最初から投資目的で購入し、転勤でもなく物件に近い距離に住んでいる場合、購入して一度もその物件に住んでいない場合は、最近の問題になっているフラット35の不正問題と同じで厳しい対応に変わりました。

メチャクチャ怒られて、金利が上がったりするみたいです。一括返済とは限りません。

転勤先で2軒目は購入できるのか？

転勤先では基本的に会社が用意した社宅に入居することがほとんどだと思いますが、1軒目の自宅を賃貸に出して成功することができれば、おそらく僕のようにもう1軒購入して同じことをやりたいと思うはずです。

人間は未知のことに対しては恐怖や不安を感じますが、全体像が理解できればハードルはなくなります。

転勤先で2軒目は購入できるのか？という内容について実体験をご紹介していきます。
3軒の住宅ローンを組んだ方法

①：転勤先で2軒目をネット銀行の住宅ローンで購入

1軒目は普通に地銀で住宅ローンを組みました。

その後転勤になり、2軒目はネット銀行で住宅ローンを組みました。

初回の相談先は三井住友銀行で、不動産の販売会社から融資担当を紹介してもらい、2件目が買えるか相談したところ、転勤先なら問題ないとの事でした。

しかも賃貸に出して家賃収入があったので、その分もサラリーマン給与に加えてもらい、与信額が上がりました。

最終的に金利の安いネット銀行で借りましたが、最初は2軒目ということで受け付けてもらえませんでしたが、三井住友銀行の件を話すことで承認されました。

②：さらに転勤先で3軒目をフラット35の住宅ローンで購入

2軒目からさらに転勤になり、3軒目はフラット35で購入しました。

3軒目は販売業者に15万円の事務手数料で融資申請の代行を依頼しています。

さすがに3軒目になると、最も審査が緩いフラット35でもハードルが上がり、1社目の審査は落ち、2社目での通過です。

③：ネット応募フォームでは審査に通らない

ネットで申し込む場合、応募フォームへ入力しますが、機械が判定しているので、他行借り入れの入力欄に他行の住宅ローンがあると入力した時点で審査に落ちます。

なので、担当者へ直接相談しないといけません。
（僕も2軒目のネット銀行はそうしました）

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まとめ

いかがでしたか？

サラリーマンはマイホームを購入したら、転勤になるジンクスがあります。

特に新築や結婚、出産直後だと嫌がらせのように感じます。

サラリーマンの場合、よほど理解のある職場か、断るのに足りるような相当な理由でない限り、業務命令の転勤を拒否したら退職するしかありません。

もしかすると、子供の学校の問題もあり、単身赴任を検討するかもしれません。

ちなみに単身赴任は夫が80％の確率で浮気をして、その20％の確率で発覚し家庭が崩壊するので、絶対にお勧めしません。

どんな男でも、飲み会などで若い女の子とイイ感じになれば、魔が差すことがあるので、その芽を摘んでおくことが大事です。

また転校は子供にとって、一時的にはツラい経験かもしれませんが、総合的にみると人生経験を豊かにしてくれ、その子を大きく成長させます。

転勤の悪いところばかり見ずに、逆手にとって、これを機会にご家庭を豊かにしてはいかがでしょうか？

この記事では箇条書きでの説明が多かったので、今後、より詳しい記事をアップしていきます。

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