転勤でマイホームを賃貸に出す場合のリスクについて書いてみたいと思います。
１、金利上昇
２、借り手がつかない
３、家賃減少
４、修繕費
５、入居者関連トラブル
６、保有中の土地値、物件価値の値下がり
７、地震・津波などの災害
などが考えられますが、それぞれ手立てがある場合があります。
また、シミュレーションを行い、最悪の場合を想定すると、漠然とした不安だけの状態から心構えができると思います。
１、金利上昇
賃貸に出すため、借り換えは不可能ですが今は超低金利のため、上がっても知れていると思います。
ただし、購入時に限度額目一杯借りて、支払カツカツなら危険なので、賃貸に出すのはやめておいた方がいいでしょう。（物件が高すぎて見合う家賃では借り手がつかないと思われる。手出し覚悟ならありだが、支払いが出来るかどうか・・・）
２、借り手がつかない
これは家賃次第で欲張らなければどうにでもなります。
望む家賃額で入居者が現れない事があっても、借り手が全くつかない事は無いです。
３、家賃減少
経年劣化により、年々下がっていく事は仕方ないです。
シミュレーションする時は年１％の値下がりで試算しましょう。
４、修繕費
これも経年劣化で仕方ないです。分譲マンションも修繕積立金を毎月徴収されていると思いますので、その感覚で家賃収入を月１万円ほど積み立てておいた方がいいでしょう。
でも一気に壊れる心配はそうそうしなくてよいと思います。
木造は法定耐用年数は２２年ですが、実際は５０年くらい平気でもちます。
最悪ローン返済まで持てば、ＯＫではないでしょうか？
５、入居者関連トラブル
色々可能性がありますが、一番は自主管理をせずに、家賃の５％程度の管理費をケチらず、プロの不動産管理会社へ任せれば、よっぽどのことが無い限りは大丈夫です。
また、家賃滞納は保証会社に入ってもらうことを条件に入居させれば、回避できると思います。
最悪不良入居者だった場合は、悔しいとは思いますが、引っ越し代と次の物件の敷金礼金仲介手数料まで払えば退去してもらえると思います。
トラブルでの最大被害額が事前にこれだと思っていれば、見通しが立ちます。
６、保有中の土地値、物件価値の値下がり
逆の値上がりもありますが、どうしようもなく下がったら、ずっと持ち続けて家賃収入の物件と決めたらいいと思います。
仮に土地が半値になっても、家賃は半額までは下がりません。
７、地震・津波などの災害
地震は半額までですが（全額の物もあります）保険で対応できます。
どのリスクも最悪の事態になったとして、予定の儲けよりが減るかもしれませんが、破産まで行くことは無いです。
本格的な不動産投資として考えると、もっと割の良い方法はあると思いますが、普通のサラリーマンが不動産投資をやるには極めて参入しやすく、数千万単位の資産を築ける方法は他にないと思います。
この方法が最良かどうかではなく、やった方がいいのかどうかの視点です。
不動産投資は持ち続けた場合、最終的にローンが終われば、おおよそ物件価格ど同程度の資産が築けていると言われています。
僕の場合は戸建て１５００万円＋２０００万円＋５０００万円の合計８０００万円。
普通に働いて貯金しても絶対に届かない額です。
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