こんな疑問を解決します。
本記事の内容
・初心者でも利益が出た購入から売却までの実例
記事の信頼性
先日、不動産投資初心者のころに初めて買った中古の区分マンションを売却して利益が出ました。
この記事では、初心者向けに区分マンション投資の始め方や注意点、メリット・デメリットについて、実例を交えてわかりやすく解説していきます。
目次
区分マンション投資の始め方。メリットやデメリット・リスク・注意点・失敗例
ここでは区分マンション投資のデメリット・リスク・注意点・失敗例についてご紹介していきます。
区分マンション投資のデメリット・リスク・注意点・失敗例
②：リスク
③：注意点
③：失敗例
⑤：注意点・失敗しないための対策
⑥：区分マンション投資のメリット
⑦：物件の探し方
①：デメリット
区分マンション投資特有のデメリットですが、致命的なものは無いと思います。
デメリット
・利回りが低い
・規模が小さく、手残り高が少ない
・規模拡大のスピードは遅い
②：リスク
ここは業者の売込みに注意しておけばＯＫです。
基本的に投資商品は売り込まれたものを買ってはいけません。
自分で探して申し込みましょう。
リスク
・古過ぎて修繕されず、入居者がいなくなるとスラム化する
・立地が悪いと入居者が決まりにくい
③：失敗例
ネットで探すといくらでも出てきます。
特に危険なのは、「新築」・「サブリース」がキーワードですね。
・サブリースで契約内容変更があり計画が破綻
・近隣の大型施設がなくなり需要激減（大学・労働者が多い職場など）
・業者のシミュレーションを鵜呑みにして、実際は計画より大幅に収支ダウン
（設定家賃が高い・空室率が極端に低い・修繕費が入っていない）
・資金ギリギリで物件を買い、空室で返済ができず破綻
・高い金利（2.8％以上）で融資を受ける
・節税、生命保険代わりを目的にして、ＣＦがマイナス
⑤：注意点・失敗しないための対策
細かく言い出すとキリがありませんが、最低限、以下の点に気を付けておきましょう。
注意点・失敗しないための対策
・ＣＦが出ない物件は買わない
・管理費、修繕積立金が高い物件は買わない
・相手が売り込んできた物件を絶対に買わない（自分で探して申し込む）
・自分でシミュレーション出来ないうちは買わない
・賃料相場、販売価格の相場をちゃんと調べる
・人気のない3点ユニットを避ける
・賃貸需要がない（競合が空室だらけ）場所の物件を買わない
・自分で判断できないうちは買わない
・サブリースをしない（サブリースでないと不安なうちは買わない）
・良いイメージが湧かないなら買わない（人間の直感は素晴らしく精度が高い）
・計画より賃料が5,000円下がっても経営できるか？
・節税しかメリットが無いなら買わない
・生命保険代わりはオマケであって目的にしない。保険に入ったほうがマシ
・立地が良くなるほど、室内面積が広いほど利回りが低くなる（トレードオフ）
＝ お金を寝かせるのと引き換えに、安全性を高める（自分でどちらがいいか判断する）
・実質利回り5％以下は資産家がやる物件
・余裕資金でやる
・家賃収入には手を付けず再投資する
・しつこく勧誘する相手からは買わない ＝ 悪くて売れない物件だからしつこい
・何社か問い合わせて、良いものを選ぶ。1社だけで決めない
⑥：区分マンション投資のメリット
区分マンション投資のメリットは安全性が高く、不動産投資初心者でも取り組みやすいことです。
メリット
・価格が手頃で需要が高く、売却がしやすい
・少ない自己資金で始めやすい
・融資が出やすい
・サラリーマンなら給与所得と損益通算できて、確定申告で源泉徴収された所得税が還付される
⑦：物件の探し方
ここでは物件の探し方についてご紹介していきます。
不動産投資の物件探しは、最初に苦労をするか後で苦労するかと言われています。
物件の探し方
・複数の業者へ問い合わせ（比較検討ができないので、絶対に1社だけにしない）
新築ばかりが多い投資用不動産で、中古マンションを扱っている業者をいくつか探しましたのでリンクを貼っておきます。
僕も最初は無料の資料請求を片っ端からやって、無料セミナーに出まくっていくうちに、自然と相場観が養われ、いい物件を紹介する業者とそうでない業者が見えてきました。
たくさん取り寄せた無料のパンフレットで「この業者は無いな」と思った業者の資料をどんどん捨てていき、良い業者に絞り込んでいくとＯＫです。
僕は資料だけなら20社は取り寄せました。
（無料なので・・・）
＞＞自己資金0円、投資未経験でもOK！失敗しない中古マンション投資なら【GA technologies】
初心者でも利益が出た購入から売却までの実例
ここではまだ、投資初心者で初めて買った物件の購入から運営、売却までについて体験談を交えてご紹介していきます。
初心者でも利益が出た購入から売却までの実例
②：物件を見つけた方法
③：購入した業者
④：購入の判断
⑤：収支
⑥：売却
⑦：最終利益
①：物件概要
僕が初めて買った中古区分のワンルームマンションの概要です。
物件概要
・購入価格：380万円 諸費用込みで410万円
・築年数：28年
・階層：8Ｆ/8Ｆ 角部屋
・間取り：ワンルーム
・室内面積：16.5㎡
・家賃：37,800円
・管理費、修繕積立金：7,800円
・表面利回り：11.93％
・実質利回り：8.78％
・管理会社管理費：家賃の5％に消費税
②：物件を見つけた方法
普通に楽待で探しました。
実際に買うつもりで、3ヶ月くらい見ていると相場観が養われたみたいで、いいなと思ってお気に入りに入れていた物件が全部売れたので、今の自分ならいけるかなと思い、3ヶ月見てきて一番良いと思った物件を購入しました。
③：購入した業者
担当の方は、ガツガツしておらず、しつこくもなくて、その会社の評判をマイホームを売ってくれた会社の社長に聞いたところ、悪い評判を聞かないとのことでした。
また、宅建業者は免許更新回数が免許番号の横に（）で表示されているので、その数字が（1）は新規～5年未満で要注意です。
購入した業者は（6）だったので安心して取引できました。
④：購入の判断
理由はいろいろあったのですが、一番は直感だった気がします・・・ 家から車で15分。不動産業者と現地で待ち合わせ、出資者の妻と一緒に内見を行いました。 業者はよくある業界特有の胡散臭さはなく、誠実そうな感じの人でホッと一安心です。 エレベーターで最上階の８Ｆへ上がり ...
（もちろん数字的なことは調べたうえで）
詳しくは体験を記事にしていますので、そちらをご覧ください。
購入することにした投資用の地方中古区分マンションの内容
⑤：収支（ＣＦ）
保有期間中のＣＦ（家賃収入ー経費）です。
アパート一棟だと、共有部の電気・水道代やネット回線代などが入ってきます。
主な経費
- 管理費・修繕積立金 7,800円/月
- 入居者の管理費（家賃の5％に消費税） 2,090円/月
- 家賃の振込手数料 550円/月
- 固定資産税 20,000円/年
- 火災保険 入っていませんでした・・・ 相場 20,000円/年
保有期間中のＣＦ
・2年目 16.3万円
・3年目 26.8万円
・4年目 30.6万円
・5年目 10.7万円
合計 82万円
初年度は入居無し、2年目は不動産取得税（54,400円）が発生しています。
2年目の4月以降ずっと満室です。
会社の事務所として法人へ貸していたので、消費税増税分が丸々利益になっています。
（住居用でない商業利用は消費税が取れる。課税売上が1,000万円以下は受取消費税の納税不要）
⑥：売却
まだ持っててもよかったのですが、以下の理由で売却することに。
売却理由
・次の物件を買う資金にしたい
・高く売れる内に売却しておきたい
・室内面積が16㎡と狭いので、空室になったら次の客付けに苦戦しそう
購入時の不動産屋に依頼して販売してもらいました。
最初は490万円で売りに出していましたが、450万円での指値が入り、それでＯＫしています。
売却内容
・減価償却後簿価 390万円
・売却額 450万円
・売却経費 22万円
・売却益 38万円
・税金（短期譲渡） 15万円
・税引き後売却益 23万円
⑦：最終利益
所有時のＣＦ（82万円）＋売却利益（23万）＝105万円
短期譲渡で売却したり、保有期間が短かったりで、まだまだうまくやる余地はあると思いますが、その下手くそな素人でも、1軒目からここまでできました。
まとめ
いかがでしたか？
初心者でも注意してやれば、十分利益が出ます。
検討中でも、買うつもりでシミュレーションをすることにより経営視点が身に付きますので、結局やらなかったとしても、ビジネスマンとしてかなりレベルが上がります。
一番ダメなのは本やネットを読み漁り、それでやった気になって満足してしまい、何も行動に移さない人ですね。
興味を持っていても実際に行動するのは10％だけと言われています。
なので社会では、成功者は一握りで、残りの人たちは成功者の養分になっています。
まあロクに勉強せずに、業者の言われるがままに買う人よりはマシですが・・・
このマンションは嫁さんが独身ＯＬ時代に貯めていたお金を子供の学資保険に移して運用してた分を解約してもらい購入しました。
学資保険の運用益が400万円を4年間運用して、たった12万円だったので、それに比べ9倍近く、嫁さんも大喜びでした。
もう一度中古マンションを取り扱っているリンク貼っておきます。
＞＞自己資金0円、投資未経験でもOK！失敗しない中古マンション投資なら【GA technologies】
＞＞無料相談 非公開中古物件マンション投資
再度注意点です。
新築区分マンションを購入するのと、最初の1社だけで決めるのは絶対にやめてくださいね。
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