築５０年のボロ戸建ての内見に行ってきました。
凄くボロくて、まあそのままでは住めたもんじゃありません。
床は汚い、和室だらけで畳もひどい、風呂は昭和の代名詞であるバランス釜、トイレはかろうじて様式だけど、当然温水洗浄便座なんて無く、汲み取り！
水道でなく井戸水、さらに地方の物件クセに駐車場もない。
おいおい無理やろコレ・・・・
でも現在の日本のリフォーム技術はとても素晴らしいので、金さえ出せばどれだけでもきれいになります。
金さえ出せば・・・・
視察した後、リフォームが必要な個所をピックアップし、費用の試算をしてみました。
１、全部屋の床・天井・壁紙交換 ５部屋Ｘ２０万円＝１００万円
２、風呂をユニットバスに交換 ５０万円
３、家の塀を壊し駐車場スペースを作成 ３０万円
４、廊下の床と壁・天井の壁紙交換 ２０万円
５、トイレの床と壁・天井の壁紙交換と温水洗浄便座設置 １５万円
６、汲み取りを下水道へ ５０万円
７、スイッチ・コンセントパネル交換 １０万円
ざっくりこれで２７５万円！
しかし本当にこの額で出来るかどうか・・・・
後日いつも僕の物件をお願いしているリフォーム業者さんに物件に同行をお願いし、実際に物件を見ながらリフォーム個所を打ち合わせしました。
僕が考えていた内容だけでなく、ＤＫと隣の部屋の壁をぶち抜いて、広いＬＤＫを作るなど物件価値を高める色々な提案をしてくれました。感謝！
古いので、他の箇所もいろいろアイデア出してもらい、結構なボリュームになったので、バシッとやり替えて、新築と見違えるようなプラン、コスパの高いリフォームだけを行うプラン、最低限でギリギリ入居者が付くレベルのプランの３パターンを出してもらうことになりました。
締め切りは今月中に設定し、その内容によって収支シミュレーションを行い、収支が合えば買い付けを入れる予定です。
他の方からもちょこちょこ問い合わせはあるそうですが、ボロすぎてみんな諦めていくみたいです。
僕の準備が出来る前に他の方が買い付け入れたら負けますが、こっちもこの物件にこだわっていないので、あまりガツガツしていません。
しばらく時間があるので、ほかの物件も調査していましたが、別で気になる物件がありました。
築４０年の戸建て。快速が停まる最寄駅から徒歩７分駐車場付き土地４５坪建物７０㎡で５８０万円です。
どう考えても土地値以下だったので怪しいと思ったら、案の定再建築不可物件でした。
とは言え、利回り１６％程度が見込め、全然アリな気がするので、リフォーム見積もり街の物件と比較し、良い方で動いてみたいと思っています。
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