住宅ローンで買った転勤先の3軒目マイホームは賃貸併用住宅

今回の記事は、フラット35を使って2世帯住宅を建てて、最終的に片方の部屋を貸し出して、賃貸併用住宅にした体験記です。

以前、マイホームを買ったのに、転勤になってしまい、賃貸に出したら家賃収入が入るようになりました。

住宅ローンの返済や固定資産税などの経費を差し引いても毎月6万円のキャッシュフローが得られるようになり、その体験を記事にしています。

さらに転勤先で、また住宅ローンを使って2軒目の家を買い、もう一度転勤になって賃貸に出し、1軒目と合わせ、キャッシュフローが合計13万円になった体験記も。

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前置きが長くなってしまいましたが、フラット35を使って2世帯住宅を建てて、最終的に片方の部屋を貸し出して賃貸併用住宅にした体験について、詳しくご紹介していきます。

転勤先でまた住宅ローンを使い、3軒目のマイホームを買おう！

住宅ローンで購入した2軒の家を、2回の転勤で貸す事になり、住宅ローンの支払いはありつつも、住んでいる家は無いという不思議な状態になりました・・・

2軒を賃貸に出した毎月のキャッシュフローは約13万円で、給与収入とは別に毎月これだけのお金が入ってくるのは、安月給の僕からしたらとてもありがたかったです。

次も家を購入して、もし賃貸に出せたらまたキャッシュフローが増える！と考えた僕は住宅ローンで3軒目のマイホームを買えるかについて調べることに。

2軒目を買った時の理屈から言うと、また新たに住宅ローンが組めるはずです。

一応ネットを調べても、まあそんな情報がある訳もなく、自分で銀行に問い合わせるしかないです。

銀行に問い合わせしようにも、具体的な物件が無いと話もしづらいので、家探しを始めました。

今回の家も、将来的に賃貸に出せるように以下の条件で探すことに。

賃貸に出しやすい物件

早速ＳＵＵＭＯで調べてみると、築40年で古いけれど、1,000万円と安く、リフォームすればなかなか良さそうな物件があり、すぐに見学申し込みを入れました。

・・・が、すでに申し込みがあり、二番手で申し込んだものの、縁が無かったようで結局一番手の方が購入。

他に探してみましたが、なかなか良い物件がないまま数日が過ぎました・・・

そんなある日、家族で住宅展示場を見に行きました。
目的はリフォームプランの参考になるものを探す事です。

住宅展示場は子供にトミカなど無料でおもちゃをもらえたり、見学時のサービスがすさまじく、また新築でオシャレな家を見て回るのも楽しくて、普通に楽しかったです。

実際に見ると、やっぱり新築の家って良くて、無性に新築の家に住みたい気持ちが高まり、見学に行って以来、家を建てる妄想ばかりするようになりました。

車の試乗なんかもそうですが、やはり体験して、購入後の具体的なイメージを持ってしまうと、購買意欲は一気に増しますね。
（トミカ配ってもお釣りがくるほどの効果）

ただ、新築は高い。

でも2軒の家賃収入（合計毎月手残り13万円）のおかげで、安月給の僕でも、終の棲家するつもりなら手が出なくもないです。

ですが、もしまた転勤になってしまったら、貸したときに収支が合わないです。

しかし、今回の転勤先は地元で、会社が転勤の多かった僕を、ついに定住させてくれるつもりかも知れません。

このま転勤がなく定年を迎える可能性も十分あります・・・・買うか？

妻と家族会議を開催しましたが、やはり新築は高いとの事。

妻の意見は、いつも通り中古を買ってリフォームするべき。
ちょっと収入が上がったからって調子に乗ってはいけないとの事。

正論！
どう考えてもただの衝動買いモードに入っていたみたいです。

う～ん。
それでも、何とかならないかな？と考える事2ヶ月。

確かにどう考えても新築を一人で払うのは厳しすぎます。
そこであるプランを思いつきました。

一人で払うのはキビシーけど、僕と他人で払ったなら？
思いついたのは賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅を住宅ローンで建てるには

3軒目の自宅に賃貸併用住宅を検討する事にしました。

賃貸併用住宅は、自宅に加えて賃貸部分も建築し、家賃収入を得ながら住宅ローンを返済できます。

上手くいくと家賃収入のみでローン支払いが可能もしくは、手残りが発生する事も可能なとんでもないスキームです。

最近徐々に浸透していて、よく聞くことはありますが、実際に僕の周りで建てた人は皆無です。

ちなみに、賃貸併用住宅を住宅ローンで組む条件として、居住スペースが全体の1/2以上必要です。

一般的な自己居住用の家と比べ、ややこしい問題も多く、実際に賃貸併用住宅に住宅ローンを融資してくれる銀行は、現実はかなり少ないです。
（ネットで調べると、たくさん情報あるんですけど・・・）

また、不動産投資の未経験者は、物件を賃貸に出すための勉強が必要になります。
僕はまだまだ駆け出しとは言え、一応経験があるので、トライしてみることにします。

さらに入居者と同じ建物に住むので、マイホームの戸建てに住んでる感が薄れてしまいますが、ここはファミリー向けの賃貸アパートに入居したと考えるようにするつもりです。

また、賃貸部分が１Ｋなどの単身者向けの間取りだと、帰宅や活動時間が違ったりして、入居者と生活スタイルが合わずにストレスを感じるリスクもあります。

ただ、収益面では家賃収入が住宅ローンの支払いを上回って、おつりがくると思います。
まず最初に考えたプランは、次の通りです。

賃貸併用住宅の第一案

手出しの1.5万円が自宅部分の住居費と思えば、相当安く済みます。
（近隣相場は築20年でも8万円以上）

リスク面も、仮に1部屋空いたり、将来的に賃料が下がっても、十分現状より住居費が掛からないうえに、ローン完了後は自分の物になります。

ちなみに賃貸併用住宅を建設する人の多くは、自分の住みやすさを優先して最上階をオーナーの部屋にして、賃貸部分を下層階にします。

この仕様にしてしまうと、不人気な１Ｆが賃貸部分になるので賃貸付けに苦戦して空室リスクが上がるため、家賃設定も低めにしないといけません。

これはお金に余裕があり、普通に建てるよりは賃貸収入で返済を楽にしたいという人が行うべきプランです

僕のように家賃収入をあてにして、収益最大化で考えた場合は、オーナー住居は１Ｆで賃貸部分は上層階が基本になります。

しかも僕の場合は子供が小さく、飛び跳ねて下の階の人に迷惑かけそうなので、１Ｆの方が好都合です。

それに年を取った後、２Ｆに上がるのはしんどいので、１Ｆが過ごしやすいです。

このプランで検討を重ねていきましたが、１Ｋのターゲットである単身者が入居してくれるような駅に近い土地はとても高く、かなり家賃を上げないと採算が取れません。

逆に僕が買える値段の範囲の駅から離れた土地でやるとなると、家賃をかなり下げる必要があります。

もしくは、駅から遠いので入居者用に部屋の数だけ駐車場を確保（さらに土地代が上がる）しないとダメで、このプランは見直す事にしました。

次に考えたプランは、ファミリー向け物件を横並びに2軒建てて、そのうち1軒に住んで、もう1軒を貸し出すプランです。

賃貸併用住宅の建築プラン

ファミリー用の3LDKを2つ横並びにつなげて、戸建て感覚のメゾネットの物件を新築し、１戸は自宅、もう１戸は賃貸に回すプランを思いつきました。

あとはこのプランが、投資として現実的かどうかです。

土地は現在売りに出ているものを調べれば相場が分かるので、建物の建築費用の確認を行いました。

まず、賃貸併用住宅を取り扱っているメーカーをネットで調べて、資料を取り寄せ、住宅展示場に出展しているモデルルームを見に行き、現地で話を聞いてみることに。

しかし、僕の求めている収支の合う建築プランの話は聞けず、お金に余裕があるオーナー向けのゴージャスで高く不動産投資としては成り立たないプランばかりです。

次に、アパート建築を行っているメーカをネットで調べ、片っ端から直接電話で問い合わせました。

が、今度は賃貸併用住宅を作った経験があるメーカーがなく、小規模のアパート建築を依頼した場合としての話を聞くことに。

小規模のアパートとして賃貸併用住宅を建築した場合

2部屋とも賃貸に出した場合

以上の調査で分かったこと。
とりあえず土地と別の建築費用は3,000万円を切らないと話にならない。

利回りは７％以上は確保したいです。

不動産投資としてはもう少し欲しいところですが、今回は建てようと思っているエリアが良い場所で資産価値があり、また自宅の建築なので利回りだけでは語れない面もあり、このくらいの数字で良しとします。

今回は中古物件を買ってきたこれまでと違い、新築になるので設備・建物の老朽化の面はかなり安心ですが、工事費関連が色々と高くつきます。

また、建物のプランニングからやるので、売りに出ている中古物件から選ぶ事に比べると、選択肢は無限大です。

うまく調べれば何とか形にできるプランがあるはずだと考え、それからもしばらく調査を続けました。

ちなみに土地に関しては、実需と競合するため、値段交渉はあまり期待出来そうになく、とにかく安い建築プランを探す事が重要になりそうです。

利回り７％の賃貸併用住宅

賃貸併用住宅の建築プランを3,000万円以下に抑えなければなりませんが、いくら探しても、なかなかよいハウスメーカーやアパート建築業者が見つかりません。

1,000万円程度のローコスト住宅を2戸建てれば予算的にはクリアなのですが、建物が分かれてしまい、賃貸併用住宅にならず住宅ローンの融資を受ける事が出来ません。

建物をくっつけるように仕様変更の見積もりもとってみましたが、規格外で建築プランからやり直すので、単純に1,000万Ｘ2の2,000万では収まらないとのことでした。

しかも工事費はだいたいどこのローコストメーカーも5～800万円掛かるそうなので、トータルで3,000万円を超えてしまい、目指している利回り7％には届かないです。

ここまでの調査で分かったこと。

どうやら注文住宅は高くつくので、もし僕のやりたいプランが規格住宅として存在していれば何とかいけるかも。

さらに探す事１週間・・・

ありました！某メーカーのプランで3ＬＤＫが隣同士にくっついている規格型が税込み約1,850万円です。（しかも、バスルームは僕の密かな希望だった1坪サイズ）

これで試算してみると、
賃貸併用住宅　第3案

なかなかいいところまで来ましたが、貸し出したときに7％までいきたいのであと少しです・・・・

と思ってよく建築プランを見ていると、なんとソーラーパネルが載っており、その売電収入が入ってくるという、とてつもないパッケージの商品でした！

売電収入は月平均4万円で、これで試算しなおすと、

賃貸併用住宅　第4案（最終案）

賃貸に出した場合

当時の家賃は社宅で4万円です。（5年後には補助がなくなり8万円）

建築後の我が家のキャッシュフローは、現状と比較しても、6.3万円改善します。
ＣＦ改善効果

今より経済的に6万円程度余裕が出来た上に、賃貸併用住宅を自分が支払うことなく家賃収入でＧＥＴできます。

両方の部屋を貸した場合も利回り7.38％で目標の7％をクリアしています。
この場合のキャッシュフローは月14万円の見込みです。

おおまかなプランが固まったので、いよいよ動き出す事にします。

賃貸併用住宅の住宅ローンの実態

賃貸併用住宅のプランの大枠が決まったので、賃貸併用住宅対応の住宅ローンを探し始めました。

ネットで調べると、自宅部分の面積が半分以上を占めるなどの条件を満たせば借りられると書いてありますが、実際に問い合わせをしてみると、僕のエリア（政令指定都市です）の地銀は対応していないとの事で全滅！

都市銀行に聞いてみても、建築費がやたら高い大手ハウスメーカー製で無いとダメで、ネット銀行もダメでした。

おいおい、みんなどこで借りてるんだよ！賃貸併用住宅は都市伝説か！？

これは困った。
物件買うのに一番大事な融資が引けないとなると全てが水の泡です。

最悪、今話題のスルガ銀行が企画して、ゆうちょで販売しているプランがありますが、金利が高すぎて合いません。

賃貸併用住宅を1軒のみ購入して満足・完了！という方にはいかも知れませんが、もっと買い増していきたい僕には不向きです。

融資付けに困っていたころ、ハウスメーカーと打ち合わせする事になりました。

その担当者さんがすごくイケメン（話に関係ない）だったのですが、融資付けに困っている事を相談したところ、任せてくださいとの事。（おお、頼もしい！）

その言葉を信じ、融資付けは任せるとして、自分も住むし、貸した時のことを考え、次の条件で土地探しを始めました。

エリアの条件

また、2戸分の戸建てを建てるので、土地の広さは50坪程度必要になります。

その条件で探してみると、丁度なかなか良さそうな土地がありました。

50坪で2,500万円（坪単価50万円）予定より少し高い・・・

価格は交渉できるかもしれないので、ハウスメーカーへ情報を渡して、建築可能かどうかを調べてもらったところ、いけるとの事。

しかも、学校・中学校ともに徒歩1分以内と近く、賃貸に出した場合は14万円程度で貸せる見込みがあると言われました。

ここでプランを試算しなおすと、
賃貸併用住宅　確定案

賃貸に出した場合

おお～いいじゃないか！これで進めて行こう！

賃貸併用住宅をフラット35で建てる

進めている賃貸併用住宅の融資付けについて、ハウスメーカーに任せていますが、融資先を聞くとフラット35との事でした。

僕が調べた情報では、フラット35では賃貸併用住宅は建てられないはずで、どうするか聞いたところ、ちょっとした裏技を使用するとの事でした。

裏技の内容

おお、凄いけどリスキー過ぎてやりたく無い・・・

だが、2世帯住宅なら建てれるのは大きな発見です。

この件を、近くに住んでいる義母（出戻りした娘家族と同居している）に相談したところ、家賃12万円で借りてくれるとのこと。

これで、身内完結の疑似賃貸併用住宅に。

これならフラット35でいける。

今回の総額は5,050万円のプランになり、諸費用を150万円ほど見込んでおり、合計5,200万円です。

フラット35は借入額を90％以下にすることにより、金利が下がるので頭金の505万円と諸費用の150万円の合計655万円を準備する必要があります。
（フラット35は諸費用を貸してくれない）

現金は次の投資のために温存しておきたいので、655万円はなんとか別で借りる事にします。（⇒　最終的に工事費が追加になり780万円借りることに）

この融資もハウスメーカーの担当者さんが紹介してくれるとの事。
（屋根に載せるソーラーパネル分としてアプラスのソーラーローンで借りました）

アプラスのソーラーローン

フラット35へ不動産会社経由で申し込みをすると、仮審査では融資額ぎりぎりだけどＯＫとの事で、本審査に入りました。

賃貸に出している2軒の自宅からの家賃収入があるので、年収的に全く問題ないと思っていましたが、確定申告直後で収入証明がまだとれない時期だったので、家賃収入は全く評価されず、純粋に前年の会社給与所得のみでの判断となりました。

また、現在使用しているスマホの機種代金が毎月分割支払いになっていますが、それを全額一括返済をすることが融資条件との事でした。
（機種代金の分割支払いは借入扱い）

ほかにもリボ払い（一括のクレジット支払いは問題なし）など固定支払いがあるとその分融資可能枠が激減します。

僕の場合で言うと、スマホの機種代が妻のと合わせて2台分の月5千円程度の支払いがあるだけでしたが、数百万の融資が減るそうです。

スマホの機種代（約３万円）を一括支払いした数日後、本審査も無事通って、融資のための金消契約を行いました。

これで借金合計8,000万円です！ただの借金ではなく、事業のための借入と考えれば何も怖くないです。（もう麻痺して何も感じなくなりました）

最終的に家賃収入の合計は約50万円。
（自宅の家賃がなくなる経済効果を8万円として）

ローン支払いは月に27万円見込みで経費を引いたキャッシュフローは22万円の予定です。

おおっ会社給与の手取りと大して変わらない。
（安月給なもので・・・）

賃貸併用住宅の建物完成と収益結果

数か月後、無事建物が完成し、引き渡しとなりました。

今回はいつもと違い、入居者（義母とその家族）を建物完成前から家賃12万円で確保する事が出来たので、ロスがなく良かったです。

太陽光パネルで発電した分の売電が月に平均4万円程度あり、今後ずっと払うはずの家賃8万円が浮くので、月々約24万円の収入みたいなもんです。

実際は家賃12万円と毎月4万円の太陽光売電の合計16万円からローン返済額の18万円を引くとキャッシュフローは-2万円です。
（返済額：フラット35　13万円　アプラス　5万円）

この賃貸併用住宅を建ててから、毎月2万円でこの住宅ローンの返済が進んでいき、これまで支払っていた家賃がかからなくなります。

賃貸併用住宅　最終形

アパートローンを組んで本格的に不動産投資に取り組むのはハードルが高すぎますが、転勤族のサラリーマンなら誰でも出来るので、副業としては十分すぎる収入です。

別で賃貸に出している2軒のキャッシュフローと合わせると、毎月13万円の収入と支払い2.8万円の新築住宅を手に入れました。

本来払うはずの家賃8万円もトクしたと考えて、改善キャッシュフローで見れば毎月18.2万円です。

これくらいでは仕事を辞めれませんが、安月給の僕の手取りとあまり変わらないので、収入が倍になったようなものです。
（しかも不動産賃貸業で確定申告が出来て、経費モリモリの赤字で税金が戻ってきます）

ムダ使いするつもりもないので、老後の心配はかなり払拭されました。

家賃収入には手を付けず、貯まったお金で賃貸用の不動産を買い増していけば、一生生活に困ることは無さそうです。

後日談。
しばらくして義母家族は金銭的な問題で引っ越し、僕も結局転勤で引っ越しをすることになり、両方賃貸に出すことに。

賃貸に出した結果

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